ABC der Zwangsversteigerung

ABC der Zwangsversteigerung - Ausbietungsgarantie Teilungsversteigerung

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ABC der Zwangsversteigerung

ABC der Zwangsversteigerung - Ausbietungsgarantie Teilungsversteigerung

 

 

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A

Akteneinsicht

Jeder (Verfahrensbeteiligte) hat gemäß ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) ein Recht auf Einsichtnahme in die Gerichtsakte einer Zwangsversteigerung. (siehe auch ZPO: richterliche Auskunftspflicht)

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Aufhebung des Verfahrens

Ein Zwangsversteigerungsverfahren kann unter gewissen Umständen, sowohl auf Antrag des Schuldners in Verbindung mit Zustimmung des betreibenden Gläubigers, als auch auf Antrag des betreibenden Gläubigers aufgehoben bzw. die einstweilige Einstellung (§ 30a, ZVG) bewilligt werden.

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Ausbietungsgarantie

Die Gläubigerbank kann in einem Zwangsversteigerungsverfahren mit einem Interessenten in einer notariellen Urkunde (Ausbietungsgarantie) im Vorfeld einen Höchstpreis für das Versteigerungsobjekt festlegen, den dieser Interessent unabhängig seines oder Geboten Dritter im Zwangsversteigerungstermin für das Versteigerungsobjekt bezahlt. Wenn zwischen einem Interessenten und der betreibenden Gläubigerbank eine Ausbietungsgarantie vereinbart wurde, muss dieser Interessent meist keine Sicherheitsleistung im Zwangsversteigerungstermin hinterlegen, da die betreibende Gläubigerin bereits im Vorfeld die Bonität des Interessenten geprüft hat.

Der Interessent verpflichtet sich, im Versteigerungstermin nicht unter einer bestimmten Bietsumme zu ersteigern. Diese Verpflichtung (Ausbietungsgarantie) muss notariell beurkundet werden.

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Ausnahmekündigungsrecht

Der Ersteher einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren kann dem Schuldner, der die Immobilie nach Versteigerung und rechtskräftigem Zuschlag (noch)  bewohnt, unmittelbar nach Erwerb durch die Zwangsversteigerung das Wohnverhältnis kündigen. Wird die Immobilie von einem Mieter bewohnt, so gilt der gesetzliche Mieterschutz, allerdings hat der Ersteher der Immobilie als neuer Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht.

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B

Belastungen

Unter Umständen müssen vom alten Eigentümer (Schuldner) bestimmte Belastungen im Grundbuch übernommen werden (Wohnrecht, Nießbrauch, Wege- und Wasserrechte, Auflassungen, Wohngeld, pp.); Grundsätzlich sind Belastungen im Grundbuch des Versteigerungsobjekts in Abteilung II und Abteilung III verzeichnet. Belastungen können aber auch Hypotheken, Zwangssicherungshypotheken und Grundschulden sein. Es empfiehlt sich daher immer Einsicht in das Grundbuch einer Immobilie, die im Zwangsversteigerungsverfahren versteigert werden soll, zu nehmen.

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Bestehen bleibende Rechte

Erfasst die Rechte Dritter, die nach Zuschlag vom neuen Eigentümer zu übernehmen sind (z.B.: Wegerecht, Nießbrauchrecht, Grundschuld eines Gläubigers pp.).

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Betreibender Gläubiger

Betreibender Gläubiger ist, der das Zwangsversteigerungsverfahren betreibt und beim zuständigen Amtsgericht beantragt. Der betreibende Gläubiger kann auch (auf Antrag) die Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens bewilligen.

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Beitritt

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, können auch andere Gläubiger des Schuldners, die nicht dinglich oder nur nachrangig im Grundbuch gesichert sind, dem Zwangsversteigerungsverfahren beitreten. Ein Beitritt zur Zwangsversteigerung wird nur wirksam, wenn dieser fristgerecht – mindestens vier Wochen vor dem Zwangsversteigerungstermin – beim Zwangsversteigerungsgericht eingeht und die Urkunde, woraus die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner betrieben werden soll, vom beitretenden Gläubiger vorgelegt wird. Generell gilt: Die zugestellte Grundschuldbestellungsurkunde (Grundschuld) muss im Original dem Zwangsversteigerungsgericht im Zwangsversteigerungstermin vorliegen.

 

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Bietstunde

Die Bietstunde ist ein Zeitraum von 30 Minuten, in dem die Bieter ihre Gebote im Zwangsversteigerungstermin abgeben können. Bei Abgabe weiterer Gebote über diesen Zeitraum hinaus kann die Bietstunde jedoch von der Rechtspflegerin oder dem Rechtspfleger, die/der durch den Zwangsversteigerungstermin führt, verlängert werden.

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E

Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens

Wenn für den Schuldner eine berechtigte Aussicht besteht, dass das Zwangsversteigerungsverfahren vermieden werden kann, so kann er die einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens beim Zwangsversteigerungsgericht beantragen. Anträge auf Einstellung der Zwangsversteigerung müssen schriftlich an das Zwangsversteigerungsgericht gerichtet werden. Es empfiehlt sich immer, Einstellungsanträge gut und hinreichend zu formulieren und Begründungen zur Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens anhand von Unterlagen und Urkunden nachzuweisen. Wird ein Antrag auf Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens durch das Zwangsversteigerungsgericht abgelehnt, werden dem Antragsteller die Kosten für die Entscheidung aufgegeben.

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Einzel-, Gesamtausgebot

Besteht ein zu versteigerndes Objekt aus verschiedenen Bruchteilen, so können diese Bruchteile auch einzeln ausgeboten werden. Ein Bieter für das Gesamtobjekt hat jedoch immer Vorrang.

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Erst- und Wiederholungstermin

Im ersten Zwangsversteigerungstermin gelten die (Biet-) Mindestgrenzen von 7/10 des Verkehrswertes als geringstes Gebot. Ist in einem ersten Zwangsversteigerungstermin der Zuschlag versagt worden, kann es zu einem weiteren Zwangsversteigerungstermin kommen, bei dem die Mindestgrenze bei der Summe der aufgelaufenen Verfahrenskosten, also noch unterhalb der 5/10- Grenze, liegen.

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Ersteher

Der Ersteher ist der Bietinteressent, der im Verfahren Meistbietender bleibt und den Zuschlag durch das Zwangsversteigerungsgericht auf Antrag der betreibenden Gläubiger erhalten hat. Nachdem der Zuschlag rechtskräftig wurde und der Ersteher die Grunderwerbssteuer beim Finanzamt bezahlt hat, wird er neuer Eigentümer der Immobilie, die er durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren ersteigert hat.

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G

Geringstes Gebot

Absolutes Mindestgebot bei einer Zwangsversteigerung, das nicht unterschritten werden darf. Es setzt sich aus Verfahrenskosten, Grundsteuerschulden und evtl. aus bestehen bleibenden Rechten zusammen.

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Grundbuchauszug

Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen. Das Grundbuch wird bei dem Grundbuchamt, in dessen Amtsgerichtsbezirk sich das Grundstück befindet, geführt. Grundbuchämter sind Abteilungen des Amtsgerichts. Einsicht in das Grundbuch stehen dem Eigentümer als auch denjenigen, die ein berechtigtes Interesse beim Grundbuchamt nachweisen können, bsw. Gläubigern, zu.  Der Grundbuchauszug ist wichtig für den Kaufinteressenten, um feststellen zu können, ob die Angaben des Immobilienverkäufers stimmen und ob der Kaufpreis ausreicht, um die Belastungen auf dem Grundstück abzulösen.

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Grunderwebsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird mit dem Kauf einer Immobilie für den Käufer oder dem Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren für den Ersteher fällig. Wird die Grunderwerbssteuer bezahlt,  wird das Grundeigentum auf den neuen Eigentümer durch das Grundbuchamt  umgeschrieben. Die Grunderwerbssteuer wird durch das Finanzamt erhoben und  beträgt in der Regel 5,0% von der Kaufsumme (bei Zwangsversteigerungen vom Meistgebot).

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H

Hypothek

Dingliche Sicherung einer Forderung an einem Grundstück, einer Immobilie. Beispielsweise die dingliche Forderung der Bank, bei der man einen Immobilienkredit unterhält. Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Umgangssprachlich wird als Hypothek praktisch jede mögliche Form der Baufinanzierung bezeichnet.

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M

Meistbietender

Um den Zuschlag bei einer Versteigerung zu erhalten ist Voraussetzung, dass man in der Bietstunde Meistbietender geblieben ist. Der Meistbietende wird am Ende der Bietstunde benannt und für der Erhalt des Zuschlages vorgeschlagen. Auf Antrag des betreibenden Gläubigers wird dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt.

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Meistgebot

Das höchste abgegebene Gebot bei einer Zwangsversteigerung wird zum Ende der Bietstunde von der Rechtspflegerin oder dem Rechtspfleger durch dreimaligen Aufruf  verkündet.

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N

Nießbrauch

Das persönliche, nicht vererbbare dingliche Recht an einer Immobilie oder einem Grundstück,  wodurch Nutznießung entsteht (beispielsweise Wohnrecht, Wegerecht pp.).  Der Nießbraucher hat kein Verfügungsrecht über den Gegenstand, er darf ihn und seine Nutzungsart nicht ändern.

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R

Rangverhältnis

Regelt die Reihenfolge, in der mehrere an einem Grundstück bestehende Rechte verwirklicht und bei der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung berücksichtigt werden. Wer zuerst eingetragen ist, hat das vorrangige Recht.

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S

Sicherheitsleistung

Zur Absicherung der Ernsthaftigkeit seines Zwangsversteigerungsgebotes muss jeder Bieter 10% des Verkehrswertes beim Zwangsversteigerungsgericht hinterlegen, die er nach der Versteigerung zurückerhält, wenn er nicht Meistbietender geblieben ist.

Seit 2007 muss dies geschehen durch
– vorherige Überweisung an die Gerichtskasse,
– einen von einem Kreditinstitut / Bundesbank ausgestellten Verrechnungscheck oder
– durch Bürgschaft eines Kreditinstituts.

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Steigpreis

Setzt sich zusammen aus dem Meistgebot und eventuell bestehen bleibenden Rechten. Bildet den Preis einer Immobilie beim Ersteigern.
Nach dem Steigpreis werden alle weiteren Kosten wie Grunderwerbssteuer oder Zuschlagsgebühr bemessen.

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T

Teilungsversteigerung

Der Teilungsversteigerung liegt nicht eine Überschuldung zu Grunde, sondern sie hat zum Ziel, in einer Gemeinschaft (Ehe, Erbengemeinschaft) klare Verhältnisse zu schaffen. Hier wird das Objekt versteigert und der Erlös auf die berechtigten Personen aufgeteilt.

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V

Verfahrenskosten

Die Verfahrenskosten sind die Ausgaben für die Bekanntmachung und die Durchführung der Zwangsversteigerung und werden vorweg dem Versteigerungserlös entnommen.

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Verkehrswert

Die Höhe des Verkehrswertes in einem Zwangsversteigerungsverfahren wird in der Regel von einem vom Zwangsversteigerungsgericht bestellten Sachverständigen festgesetzt. Sein Sachverständigengutachten / Verkehrswertgutachten ist die Grundlage zur Bemessung des Wertes einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren und berücksichtigt Schäden und Mängel der betroffenen Immobilie.

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Versteigerungsvermerk

Sobald eine Zwangsversteigerung durch das Zwangsversteigerungsgericht auf vorherigen Antrag eines Gläubigers angeordnet wird, wird dieses Verfahren im Grundbuch der betroffenen Grundstücks vermerkt. Der Versteigerungsvermerk verhindert die (freie) Veräußerung der Immobilie oder des Grundstücks durch den Schuldner, lässt jedoch weitere (nachrangige) Eintragungen im Grundbuch, wie beispielsweise weitere Belastungen oder Auflassungsvormerkungen zu.

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Verteilungstermin

Etwa 4 bis 6 Wochen nach (rechtskräftiger) Zuschlagsverkündung (Zwangsversteigerungstermin oder Zuschlagsverkündungstermin) findet der Verteilungstermin beim Zwangsversteigerungsgericht statt. Zu diesem Zeitpunkt muss der Meistbietende (Ersteher) den vollständigen Bietpreis, der dann in einem Verteilplan an die Gläubiger verteilt wird,  beibringen. Der Erlös wird zu diesem Tage anteilig an die Gläubiger gemäß gerichtlichem Verteilplan, den die Rechtspflegerin oder der Rechtspfleger aufstellt, ausgekehrt.

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Z

Zuschlag, Zuschlagserteilung

Der Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung wird in der Regel an die Person erteilt, die im Termin Meistbietende geblieben ist. Der Zuschlag erfolgt durch die Verkündung der Rechtspflegerin bzw. dem Rechtspfleger im Zwangsversteigerungstermin oder einem späteren Zuschlagsverkündungstermin.
Der Beschluss zur Erteilung des Zuschlags wird gerichtlich festgehalten und den Gläubigern, dem Schuldner wie auch Erwerber amtlich zugestellt. Gegen den Zuschlagsbeschluss ist die sofortige Beschwerde zulässig. Diese muss binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung schriftlich bei Gericht eingelegt und begründet werden. Über die sofortige Beschwerde gegen einen Zuschlag (Zuschlagsbeschwerde) entscheidet zunächst die Rechtspflegerin bzw. der Rechtspfleger. Kann sie oder er der Zuschlagsbeschwerde keine Abhilfe verschaffen, so wird die Zwangsversteigerungsakte dem zuständigen Einzelrichter am zuständigen Landgericht zur Entscheidung über die sofortige Beschwerde / Zuschlagsbeschwerde vorgelegt. Der Einzelrichter entscheidet nach Aktenlage durch Beschluss. Rechtsmittel gegen den Beschluss sind nicht zulässig. Die Entscheidung des Landgerichts wird daher rechtskräftig. Ausnahme: Wenn das Landgericht die sofortige Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss ablehnt, gleichzeitig aber die Rechtsbeschwerde zum BGH (Bundesgerichtshof) zulässt. Wird die Rechtsbeschwerde zugelassen, kann auf weitere Beantragung durch einen beim BGH zugelassenen Rechtsanwalt die Rechtsbeschwerde eingelegt werden, die dann durch den Bundesgerichtshof entschieden wird. Folgt das Landgericht dem Beschwerdevorbringen (Beschwerdebegründung), so hebt es den Zuschlag auf und verweist das Verfahren zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht zurück. Dies bedeutet, dass das Zwangsversteigerungsverfahren neu durchzuführen wäre.

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Zuschlagsbeschluss

-> siehe Zuschlag

 

Zuschlagsbeschwerde

Mit Zuschlagsbeschwerde wird die Beschwerde gegen eine Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren bezeichnet (§ 96 ZVG) und wird auf den engen Katalog von Gründen des § 100 ZVG gestützt. Mit der sofortigen Zuschlagsbeschwerde bieten wir Ihnen eine Möglichkeit, die Sie auf jeden Fall prüfen sollten!

Weiter Informationen zur Zuschlagsbeschwerde erhalten Sie hier:

zuschlagsbeschwerde

 

 

Zuschlagsgebühr

Wenn der Zuschlag erfolgt ist, wird (mit Rechtskraft des Zuschlagbeschlusses) eine Zuschlagsgebühr fällig. Diese bemisst sich an der Höhe des Meistgebots und wird durch die Landesjustizkasse beim Ersteher erhoben. Die Zuschlagsgebühr ersetzt die Notargebühren.

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Zwangshypothek

Die Zwangshypothek ist eine Sicherungshypothek zur Sicherung von Forderungen, die ein Gläubiger gegen einen Schuldner hat und bietet dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Ansprüche gegen den Schuldner im Wege der Zwangsvollstreckung. Die Sicherungshypothek wird im Grundbuch des Schuldners eingetragen. Nach Eintragung hat der Gläubiger die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung gegen den Schuldner beim Amtsgericht zu beantragen.

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Zwangsversteigerung

Die im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelte öffentliche Versteigerung gepfändeter Sachen; gesetzliche Form der Zwangsvollstreckung. Zuständig für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht). Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot berücksichtigt, das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die Kosten des Verfahrens abdeckt (geringstes Gebot). Neben der Durchsetzung von Geldforderungen dient die Zwangsversteigerung zur Auflösung einer Gemeinschaft (z.B. Erbengemeinschaft/Scheidung) an Grundstücken bei Uneinigkeit über eine Auseinandersetzung.

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